Объекты культурного наследия будут продаваться вместе с инвестиционно привлекательными лотами
Министерство культуры РФ инициировало разработку законопроекта, направленного на стимулирование восстановления объектов культурного наследия (ОКН). Согласно новой инициативе, нуждающиеся в реставрации памятники смогут быть выставлены на торги в комплексе с привлекательными для инвесторов активами, такими как земельные участки под жилищное строительство. Проект предусматривает строгие условия: в случае невыполнения обязательств по реставрации, инвестор обязан вернуть государству все приобретенное имущество, уплатив при этом неустойку. Ожидается, что данный подход значительно повысит интерес к сохранению культурного наследия, которое часто требует значительных и долгоокупаемых вложений. Эксперты в целом одобряют идею, однако подчеркивают необходимость усиленного контроля за качеством реставрационных работ, чтобы избежать их выполнения по принципу остаточного финансирования.
Минкультуры представило публике законопроект, призванный расширить методы реализации находящихся в федеральной собственности объектов культурного наследия, которые требуют значительных капиталовложений на восстановление. Предлагается внедрить механизм так называемых комбинированных торгов, в рамках которых инвесторам одновременно будет предложен объект культурного наследия (например, историческая усадьба) и ликвидный актив, такой как участок земли, пригодный для жилой застройки, или другая коммерческая недвижимость.
Проект документа устанавливает, что решение о проведении таких торгов будет приниматься правительственной комиссией. Государственная корпорация ДОМ.РФ будет выступать в качестве агента, ответственного за реализацию ОКН, переданных ей из федерального владения. Законопроект также детально регламентирует контроль за ходом реставрационных работ: до их полного завершения любые сделки с приобретенным на торгах имуществом будут запрещены. При несоблюдении условий по восстановлению памятника культуры договор подлежит расторжению, и все переданные объекты возвращаются государству с обязательной выплатой неустойки.
Как уточнила управляющий директор ДОМ.РФ Светлана Некрасова, такой механизм будет применяться в ситуациях, когда объект культурного наследия, выставленный на торги как отдельный лот, не находит покупателя из-за того, что потенциальные расходы на его реставрацию превышают возможную прибыль от дальнейшего использования. Она отметила, что за счет снижения начальной стоимости инвестиционно привлекательной части лота, инвестор, заранее оценив затраты на восстановление, сможет сформировать оптимальное ценовое предложение за весь комплекс.
Светлана Некрасова также добавила, что еще одним преимуществом данного механизма является привлечение к процессу крупных девелоперов, обладающих необходимым опытом в строительстве и способных обеспечить качественную реставрацию объектов культурного наследия.
Законопроект является частью масштабной государственной программы, целью которой является восстановление не менее 1 тысячи объектов культурного наследия к 2030 году. В настоящее время в России насчитывается около 160 тысяч таких объектов, из которых порядка 14 тысяч, по данным вице-премьера Татьяны Голиковой, находятся в неудовлетворительном состоянии. Ранее ДОМ.РФ указывал на отсутствие интереса инвесторов даже к объектам, предлагаемым за символический 1 рубль, из-за высоких инвестиций и низкой окупаемости. Минкультуры надеется, что новый подход стимулирует бизнес активно участвовать в сохранении исторических памятников, поскольку владение разрушенным объектом без возможности его эффективного использования в текущих условиях является малопривлекательным.
Юрий Мирзоев, генеральный директор юридической компании «Митра», считает, что законопроект предлагает “рыночное решение для объектов, которые не вписываются в стандартные рыночные механизмы”. Он поясняет, что доход от развития “коммерческой” части лота должен обеспечить перекрестное субсидирование затрат на реставрацию. По его мнению, этот механизм способен ускорить темпы реставрации, которые сейчас замедлены из-за дефицита инвесторов. Однако Мирзоев также предостерегает о возможных рисках: инвестор, стремясь увеличить прибыль от коммерческой деятельности, может начать экономить на реставрации, используя материалы и методы ненадлежащего качества.
Константин Михайлов, координатор движения «Архнадзор», выразил положительное отношение к идее комбинированных торгов, подчеркнув, что для эффективного привлечения инвестиций в сферу сохранения культурного наследия необходимо применять разнообразные подходы.
«В регионах те, кто занимается восстановлением ОКН, в лучшем случае рассчитывают выйти в ноль и обеспечить покрытие расходов на содержание объекта», — отметил Михайлов. Он также настоятельно рекомендовал установить “особый контроль” за реализацией подобных проектов. Эксперт опасается, что инвесторы, несмотря на принятые повышенные обязательства, могут в конечном итоге сосредоточиться на коммерческой выгоде от использования участков или зданий, а реставрация ОКН будет проводиться по остаточному принципу. В связи с этим, добавил Михайлов, механизм изъятия компенсационной недвижимости у инвесторов в случае невыполнения обязательств по восстановлению культурного объекта является абсолютно необходимым.
